このブログで、居抜き物件についていろいろ書いているせいか、弊社には居抜きでトラブルに遭った方の相談電話が頻繁に鳴ります。
しかし、そのほとんどがこれから対処しても手遅れの状態で、解決方法が無くトラブルの当事者の相手方に対して訴訟を起こすか、泣き寝入りするかの状態です。
そして、その原因のほとんどが居抜き物件に対する認識不足と、取引方法の知識不足が招いたものです。
居抜き物件の取引きは、通常の店舗の賃貸借契約だけでは、造作の売主買主共に大きなリスクが発生します。
そのリスクを回避するためのものが、造作譲渡契約や資産譲渡契約、動産譲渡契約といったものになります。
弊社での取引の場合、居抜き物件の取引開始時(申込み時)から、いくつかの書面を取り交わしながら取引を進めます。
しかし、通常の賃貸店舗の不動産流通では、居抜きの取引は特例の為、賃貸契約書の特約に記載するか、契約時に覚書を交わす程度が殆どです。
それでは、賃貸借契約時までに出店準備されている新借主も、撤退の準備をし閉店の段取りをしている現借主も、新しい借主が賃貸借契約が締結するまでは何の保全もありません。
要するに各々が出店、撤退の準備をしている最中に、一方的に相手方に取引を停止されて損害が発生する可能性があるという事です。
この様な事態が、少ない予算ので初めての開業する際に起こってしまった場合、致命的な結果にもなりかねません。
間に入っている不動産仲介業者も、居抜きの場合には本来の取引には無い取引の為、造作の取引は貸主には関係なく、現借主と新借主の当事者間の問題であることが前提といった説明をすることが多いようです。
要するに、居抜き物件の取引については、自分で取引の流れを把握し、トラブルや損害が起こらない様にしなければいけません。
そして、圧倒的に居抜きトラブルで多い事例の当事者は「知り合い同志、お店の現オーナーと従業員」がほとんどです。
初めての開業で、財産も人間関係も失っては元も子もありません。
ですから、居抜き店舗の造作売買は知人とはいえ「契約」のお話しですから、しっかりと取り決めをして造作譲渡の売買契約をすることをおすすめします。
弊社、「サロンプロデュース」では、造作譲渡契約の個人間契約のアドバイスサービスも行っております。
是非、ご相談ください!!(飲食物件でも可能です)
今度の第26回サロンアプリケーションズセミナーでは、「居抜き物件で成功する人、失敗する人」と題し、実際の事例に基づいた成功事例、トラブル事例をお話しします。
是非、聞きにきてください!
