最近、物件探しや内見をしてますと、定期建物賃貸借契約(定期借家契約)の物件が増えたなあと感じます。

そして、お店探しをしているかたで「定期借家以外で」というリクエストも多かったりするのです。

理由を聞いてみると、「本にその様に書いてあった」「セミナーでそう教わった」等、絶対避けるべきというような教えを受けた様です。

果たして、店舗の物件探しをしている際に、定期建物賃貸借契約は絶対避けた方が良いのでしょうか?

もちろん定期建物賃貸借契約はリスクはありますが、その部分の判断だけで物件探しをする方がリスクともいえます。

であるならば、普通賃貸借契約は絶対ノーリスクなのでしょうか、普通賃貸借契約だからといって、物件自体に問題がある場合もあれば、抵当権実行されれば保証金が戻らない上に退去せざる場合もありますし、貸主がトラブルを起こしやすい人であれば、平穏に店舗経営などできません。

全体的な事を掌握しつつ、定期借家の物件は判断する必要があります。

まず、どんな理由での定期借家なのか

老朽化による建て替え

ビル売却のため

過去にテナントとのトラブルがあり、貸主自体がリスク回避のため

道路拡張の為

まずは、定期建物賃貸借契約であることの理由を知る事が大切です。

例えば、先日居抜き物件の売買の際、次回から建て替えの為の定期建物賃貸借契約に変更になる物件がありました。

立地はかなり好立地の場所です。

売主も、なるべく高額で売却したいとの要望もありましたが諦めかけてました。

私は、貸主にお願いし3年契約を、まず最初は6年契約(すると更新料がなくなります)

後は協議の上、再契約

建て替えが視野に入ってますので、賃料も抑え気味に

満期の際には原状回復義務免除

そして、よくヒアリングするとまだ普通賃貸借のテナントが残っている、その方が退去予告だすか、立退き料払って出て行ってもらうか迄は、再契約できる可能性が高く、しかもかなりに繁盛店。

結局、人気物件となり居抜きの売主様の希望額で売却となりました。

また、逆に無償残置物件になったりすることもあるので、リスクある物件どころか、掘り出し物になることもあるのです。

でも、定期借家であるが故、再契約でとんでもない値上げ家賃を請求されるケースも・・・・・

よく、この定期借家物件大丈夫かな～と質問されますが、極力分かる範囲で答えてます。

また、弊社では、多店舗展開されているサロンオーナーとの不動産コンサルティングサービスも行っております。

主なサービスは、情報が入り次第、公表前に物件情報を提供したり、物件のセカンドオピニオン、不動産トラブルの処理、スタッフへの居抜き譲渡の手伝い、店舗運営で出てくる様々な問題のお手伝いもしております。

くわしく知りたい方は、お問い合わせくださいませ